[칼럼] 지역주택조합 조합원 지위 상실 주의, 무지는 법도 보호해주지 못한다.

사회부 0 2,372 2021.05.29 14:34

글쓴이, 구미시 형곡2동 주민자치위원회 사회진흥분과 위원장

(전국= KTN) 김도형 기자= 지난해 5월 인천 S지역주택조합이 입주를 앞두고 조합원 250명이 부적격 판정을 받아 조합과 부적격 조합원간에 갈등을 빚기 시작했다. 조합원 부적격으로 인해 나온 물량은 고스란히 일반분양이 되어 수익금을 통해 조합원들의 분담금을 낮춰줌으로써 아이러니하게도 조합의 이익이며, 조합원들간에 희비가 엇갈리는 상황이 발생하기도 한다. 당연히 부적격 조합원들은 소송을 통해 내 집 마련을 위해 수년간 올인해 온 조합원으로서의 권리를 되찾기 위해 안간힘을 쓰게 되지만 오랫동안 전국 각지를 대상으로 지역주택사업을 추진 해 온 전문집단에게 법적으로 맞서기란 계란으로 바위를 깨는 격이다.

타지역 조합원 부적격 관련 사건을 살펴보면 서민들은 언제나 약자로 지역주택조합 사업의 희생양으로 당할 수 밖에 없는 소모품과도 같은 존재다.

광주의 모 지역주택조합 관계자들은 부적격 조합원 모집을 묵인하고 업체 과태료까지 조합 자금으로 지급하여 유죄를 선고 받았다. 이들은 조합원을 모집하는 과정에서 시공사와 지역주택 조합장은 분양대행사들이 부적격 세대를 모집해 수수료를 청구한 사실을 알면서도 묵인했으며 건설사의 과태료를 조합에서 대신 부담함으로써 조합에 재산상 손해를 끼친 혐의다.

사업의 조속한 추진을 위해 조합측은 지역주택조합사업을 일반분양으로 알고 온 사람들의 무지를 악용해 "현재 당장은 분양이 불가능하지만 나중에 임의세대 또는 일반분양이 끝나고 남은 회사보유분으로 분양가능하다."라는 방식으로 분양대행사에서 조합원 모집을 유인하는 것을 묵인하는 경향이 있다.

하지만 J법무법인에 따르면 임의세대는 법적인 용어가 아니며 '주택법'상 조합원에게 분양하고 남는 주택이 30세대 미만인 경우와 상가 등은 이사회 의결을 거쳐 임의분양할 수 있지만 30세대 이상이면 인반에게 공개 분양해야 한다.

지역주택조합원 모집하는 시점에서 해당 지역주택조합 아파트가 지어질지 설사 완공된다고 하더라도 미분양이 될런지 또는 미분양이 될지라도 세대수가 30세대 미만일지는 미지수이므로 명백한 사기 행위라는 것이 J법무법인의 의견이다.

재판부는 분양대행사의 처벌은 물론 이를 묵인한 지역주택조합 관계자들까지 '특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률위반(배임)', 사기 등의 혐의로 기소된 건설업체 대표 황모(62) 씨에게 징역 1년 6개월에 집행유예 3년, 전 지역주택조합장 김모(62) 씨는 징역 1년에 집행유예 2년을 선고했다.

재판부는 피고인들의 죄책은 무겁다는 의견을 보였으나 "범행으로 취득한 개인적 이득액이 거의 없고 토지 확보율과 조합원 모집률을 높이려는 의도였던 것으로 보이는 점 등을 고려했다"며 죄질에 비해 비교적 가벼운 형량을 구형했다. 조합원 부적격으로 원인을 제공한 자들에 대한 재판부의 판단으로 미루어보건데 조합측 배임으로 인해 부적격이 된 조합원들이 입은 피해를 구제 받기란 어려워 보이는 실정이다.

지역주택사업은 순조롭게 추진 될 경우 무주택자 서민들에게 주변 아파트 시세보다 저렴하 가격에 내집 마련의 꿈을 실현시킬 수 있지만 사업진행과정에서 억울한 피해자 발생을 막을 수 있는 방법은 오로지 조합원의 몫이다. 입주를 앞두고 조합원 부적격 판정을 받아 권리를 상실하게 되면 일반적인 계약 조건에 따라 투자한 금액을 100% 환수할 수가 없는 상황도 발생해 큰 재산상의 손실은 물론 정신적인 상처도 받으므로 이를 미연에 방지하기 위해서는 가입 당시부터 본인의 조건과 주의사항에 대하여 면밀하게 파악하는 것이 매우 중요하다.

지역주택사업은 양면성이 극명한 사업으로 성공한 사업장의 비율이 저조한 실정이며 사업 실패에 따른 많은 소송이 치뤄지고 있는 상황이다.

순탄치 않은 지역주택조합사업 인가를 위해 조합원 모집단계에서부터 무리수를 두는 조합측의 전횡으로 인해 조합원 부적격 사유가 발생해 지역주택아파트 입주를 앞두고 큰 낭패를 보기도 한다.

주택법은 지역주택조합 조합원으로 가입하기 위한 일정 조건을 신청하는 날짜에 충족해야 하며 설립이 완료되어 입주시까지 유지하도록 규정해두고 있다. 따라서 조합원의 처음 가입시 상황에서 변동상황이 발생했을 경우 지역주택조합 조합원 부적격 판정을 받을 수 있어 상당한 주의가 요망된다.

조합원 자격의 핵심 부분은 무주택자이거나 85제곱미터 이하의 집에 거주하고 있는 세대주여야 하며 사업 해당 지역에 6개월 이상 거주해야만 한다.

조합원 지위를 유지하기 위해 반드시 숙지해야 될 것은 세대주 유지 문제이다. 가정에 문제가 발생해 일시적으로 세대주를 배우자나 가족의 구성원으로 전환한 뒤 다시 제자리를 찾았을 경우 짧은 기간일지라도 부적합 판정을 받을 수 있다.

분양권이 주택으로 간주될 수 있어 세대주를 비롯해 주민등록상에 속해있는 세대원이라면 모두 기준에 충족해야 하기 때문에 주택소유 기준 또한 명확히 해야만 한다. 시행청에서는 조합원 부적격 판정을 받더라도 3개월의 유효기간을 제공해 소명할 기회를 준다.

일반적으로 조합원에 가입하게 되면 임의 탈퇴 금지 또는 임의 탈퇴 시 분담금 반환 불가 조항이 담겨있다.

따라서 지역주택관련법에 대해 제대로 숙지하지 못할 경우 추후에 조합원 부적격 판정을 받게 되는 것은 전적으로 당사자의 책임이 있는 상황이다. 법에서는 무지해서 벌어진 일에 대해서는 관용을 베풀지 않는 것이 원칙이다.

<조합원 부적격 관련 국민신민고 민원 사례>

청약한 사실이 있는 경우, 분양권을 전매하여 처분한 경우 조합원 자격에 영향을 미치는지?

회신내용에 따르면 '주택법 시행령' 제21조제1항제1호에 따라 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 조합설립인가 신청일(투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대의 세대원을 포함)전원이 주택을 소유('주택공급에 관한 규칙' 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함)의 지위를 포함)하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로서, 조합설립인가 신청일 현재 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람으로 한정하고 있다.(또한 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 직장주택조합의 조합원이거나 지역주택조합의 조합원이 아닐 것).

'주택공급에 관한 규칙' 제2조제7호 가목 및 나목에 따르면 주택조합 조합원 자격판정 시 설립인가신청일 이후 분양권(지역주택조합의 주택 입주권, 재건축 또는 재개발 주택의 입주권 등 포함)을 보유한 사실이 있다면 그 주택에 대한 계약체결 또는 분양권 전매 여부와 관계없이 해당 주택을 소유한 것으로 간주하고 있다고 알렸다.

다만, 지역주택조합 설립인가 신청일 전에 일반청약에 당첨된 사실이 있는 경우, 분양권을 전매하여 처분한 경우에는 해당 지역주택조합의 조합원 자격에는 영향이 미미치 않을 것으로 판단되며, '주택법 시행규칙' 제8조제3항에 따라 조합원의 자격 확인을 시장.군수.구청장이 확인하도록 규정되어 있으므로 보다 자세한 사항은 관할 인가권자인 시.군.구에 문의하라고 했다.

조합원 숙지 사항

<주택법 시행령>

제21조(조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다. <개정 2019. 10. 22.>

1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람

가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것

　 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

　 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

주택공급에 관한 규칙

제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다. <개정 2016. 5. 19., 2016. 8. 12., 2017. 11. 24., 2018. 12. 11.>

1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

나. 85제곱미터 이하의 단독주택

다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우

4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

5. 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 사람은 제외한다.

6. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우

7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

8. 무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다.

9. 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우

10. 제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다)

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